Závady a poškození bytu má pronajímatel právo odstranit místo nájemce, jestliže nebyly nájemcem odstraněny po předešlém upozornění. Takový postup je i podle nového občanského zákoníku zřejmě správný. 

Pronajímatel, jako žalobce, se domáhal náhrady škody způsobené mu žalovaným nájemcem na jeho vlastnictví (bytu). Počátkem března 2010 žalobce v souvislosti s revizí bytu zjistil, že žalovaný v průběhu užívání bytu provedl stavební zásahy bez souhlasu pronajímatele v takovém rozsahu, že byt nelze nadále užívat (jednalo se o vybourání vnitřních příček bytu, odstranění zařízení bytu, obkladů, vnitřních dveří, zárubní, omítky, podlahových krytin a destrukci topného systému). Na základě znaleckého posudku byla výše škody vyčíslena jako náklady potřebné na odstranění následků stavebních úprav bytu částkou 202 000 Kč. 

Soud náhradu škody přiznal

Žalovanému byla soudem prvního stupně uložena povinnost zaplatit žalobci 202 000 Kč s příslušenstvím. Soud vyšel ze zjištění, že v době, kdy byl žalovaný nájemcem, prováděl v bytě stavební úpravy, které prováděl bez řádného souhlasu pronajímatele. Soud dovolil odpovědnost žalovaného za škodu podle ust. § 420 zákona č. 40/1964 Sb. občanského zákoníku, jelikož byla žalovaným porušena právní povinnost, když bez souhlasu pronajímatele v bytě provedl stavební úpravy, jejichž rozsah byl zjištěn znaleckým posudkem a výpovědí znalce i výpovědí žalovaného, která korespondovala se znaleckým posudkem. V důsledku protiprávního jednání žalovaného žalobci vznikla škoda spočívající v nákladech na uvedení bytu do stavu způsobilého užívání. 

Podle odvolacího soudu je právo na odstranění vad, ne na peněžní náhradu

Odvolací soud k dovolání žalovaného změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že se žaloba o zaplacení 202 000 Kč s příslušenstvím zamítá. Odvolací soud vycházel ze skutečností učiněných soudem prvního stupně, které považoval za dostatečné. Ale věc však posoudil odlišně po stránce právní. Na zjištěný skutkový stav aplikoval ust. § 693 a § 694 OZ. Dle odvolacího soudu je ust. § 693 OZ zvláštním případem odpovědnosti nájemce za škodu – použije se nejen za trvání nájemního vztahu, ale i po jeho skončení. Za vznik odpovědnosti jsou považované závady a poškození domu, způsobené nájemcem nebo těmi, kdo s ním bydlí. 

Závadou a poškozením domu jsou veškeré provedené změny, které snižují jeho majetkovou hodnotu. Může se jednat o poškození a závady nájemcova bytu, ale i společných částí domu a zařízení nebo poškození bytu jiného nájemce. Tyto změny mohou vést k nezpůsobilosti bytu k řádnému užívání, ale to není podmínkou. Pronajímatel má vůči nájemci pouze právo na odstranění závad a poškození, avšak nemá právo požadovat peněžitou náhradu v tomto rozsahu. 

Jestliže nebyly závady a poškození odstraněny nájemcem po předchozím upozornění, má pronajímatel právo odstranit je místo nájemce. Předpokladem pro vznik tohoto práva a práva na náhradu nákladů oprav je prodlení nájemce s provedením oprav i přes předchozí upozornění. Avšak nejsou-li splněny podmínky, pronajímatel nemá právo na náhradu, a to ani prostřednictvím institutu bezdůvodného obohacení. Právo pronajímatele na náhradu škody podle ust. § 420 OZ (např. ušlého zisku) není dotčeno v rozsahu, v jakém nejde o náhradu nákladů podle uvedeného ustanovení. Žaloba za předčasnost byla zamítnuta odvolacím soudem. Když se žalobce domáhá žalované částky jako náhrady nákladů na uvedení bytu do původního stavu, přičemž ale dosud závady a poškození bytu neodstranil a nevynaložil žádné náklady na uvedení bytu do původního stavu. 

Nejvyšší soud souhlasil s odvolacím soudem

Žalobce si podal dovolání k Nejvyššímu soudu, ten ale napadené rozhodnutí odvolacího soudu shledal správným a dovolání zamítl. 

Právní úprava

Podle ust. § 420 odst. 1 OZ každý odpovídá za škodu, kterou způsobil porušením právní povinnosti. 

Podle ust. § 693 občanského zákoníků je nájemce povinen závady a poškození, které způsobil v domě sám nebo ti, kdo bydlí s ním, odstranit. Pokud se tak nestane, má pronajímatel právo po předchozím upozornění nájemce závady a poškození odstranit a požadovat náhradu. 

V ust. § 420 odst. 1 a 3 občan. zákoníku je upravena obecná odpovědnost za škodu, která je založená na zaviněném protiprávním jednání škůdce. Naproti tomu ust. § 693 občanského zákoníku je speciální právní normou, která upravuje objektivní odpovědnost nájemce jako strany smluvního zakázkového vztahu za závady a poškození domu (ať už způsobení samotným nájemcem nebo spolubydlícími osobami). 

Avšak neobsahuje pouze samotnou skutkovou postatu vymezující podmínky vzniku odpovědnosti za škodu, ale také postup pro náhradě škody a způsob náhrady. Primární povinnost nájemce směřuje k odstranění způsobených poškození a závad a tedy k naturální restituci. Pronajímatel může sám odstranit závady a poškození až při nesplnění této povinnosti po předchozím upozornění a následně požadovat po nájemci náhradu vynaložených nákladů. Neplnění povinnosti nájemce odstranit závady a poškození je tedy podmínkou vzniku nároku pronajímatele na náhradu vynaložených nákladů, stejně jako upozornění nájemce na možnost odstranění závad a poškození pronajímatelem a odstranění závad a poškození pronajímatelem – reálné vynaložení nákladů. 

Shrnutí významu judikátu v právních větách

Ust. § 693 občan. zákoníku jako ustanovení speciální vylučuje použití obecného ust. § 420 OZ v rozsahu, ve kterém se jedná o nárok pronajímatele na náhradu nákladů vynaložených na odstranění závad a poškození domu způsobených nájemcem. 

Náhrady případně jiné škody, které jsou odlišné od samotného poškození a závad domu ve smyslu ust. § 693 OZ, se pak pronajímatel může samozřejmě domáhat podle obecných ustanovení a odpovědnosti za škodu. Například ušlý zisk v podobě ušlého nájmu jako důsledku nemožnosti dále pronajmout poškozený byt.

Nový občanský zákoník 

Pokud je někomu způsobena škoda na věci, v úvahu připadají dva způsoby náhrady: buď v penězích, nebo uvedením do předešlého stavu.

Starý (zrušený) občanský zákoník, podle kterého byl sporný případ posuzován, vycházel z toho, že se škoda hradí v penězích. Pokud poškozený upřednostňuje uvedení do předešlého stavu, musí to výslovně navrhnout. Ust. § 693, z něhož plyne, že pronajímatel má vůči nájemci právo pouze na odstranění závad a poškození a v tomto rozsahu nemá právo požadovat peněžitou náhradu, je v tomto ohledu výjimečným a speciálním ustanovením. 

Nový občanský zákoník naproti tomu upřednostňuje náhradu škody uvedením do původního stavu. Součastně však v ust. § 2951 odst. 1 umožňuje, aby si poškozený místo této formy zvolil peněžitou náhradu. Dle ust. § 2263 nového občan. zákoníku při skončení nájmu odstraní nájemce v bytě nebo domě provedenou změnu, ledaže pronajímatel navrácení do předešlého stavu nežádá.