V družstevním bytě bydlí jedna desetina českých domácností. Dokonce dvacet procent z nabízených bytů na realitních serverech jsou byty družstevní a nové staví i developeři. Ale proč?

Více informací o družstevním bydlení se dozvíte ve článku Družstevní bydlení v kostce, kde se dočtete, že byt váš sice není, ale na druhou stranu se v tomto, více pozitivním článku, dočtete, že to nemusí až tak vadit, pokud vás osloví nějaká z četných výhod.  

Věřili byste někomu, kdo by vám řekl, že družstevní byt koupíte levněji, rychleji, bez daně a ještě k tomu tajně? V každém případě si nebudete muset brát hypotéku, a pokud dojde k převodu do osobního vlastnictví, tak svou investici velmi výhodně zhodnotíte. Zní to jako utopie?

Výhody družstevních bytů si probereme jednu po druhé a zároveň je srovnáme s nevýhodami…

Bez osobního vlastnictví - levněji

Třicet procent – to je rozdíl v ceně mezi srovnatelnými byty v osobním a družstevním vlastnictvím - a až takový je rozdíl mezi jejich cenami. Pro hojný počet rodin toto může být rozhodující, protože jen díky družstevnímu bytu budou moci skončit s klasickým nájemním bydlením. Třicetiprocentní sleva bude vykoupená nejistým právním statusem, ale ani to se dost možná v budoucnu nijak nepodepíše na kvalitě vašeho bydlení, takže to jednoduše mnozí risknou.  

Bez zápisu v katastru - rychleji

Druhou dobrou zprávou je rychlost převodu družstevního podílu. Jelikož nebudete zapsáni jako vlastník v katastru nemovitostí vy (je jím bytové družstvo), nemusíte žádat o žádné změny. Toto může zkrátit proces koupě bytu až o měsíc nebo i o víc, protože právě tak dlouho trvá řízení v souvislosti se zápisem vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Zatímco převod družstevního podílu může prakticky proběhnout do druhého dne, stačí akorát složit kupní cenu, následně podepsat smlouvu o převodu družstevního podílu, společně s prodávajícím zajít na družstvo a tam smlouvu předložit bytovému družstvu. Naštěstí bytové družstvo nemá ve věci převodu žádnou rozhodovací pravomoc, takže nemusíte čekat na žádné jeho vyjádření nebo hlasování. Dnem doručení smlouvy o převodu bytovému družstvu tedy nastanou účinky převodu. V případě, že využijete úschovnu kupní ceny, peníze se u schovatele často ani neohřejí, v mnoha případech jsou uložené jen několik hodin.

Bez veřejné evidence - tajně

Váš čas bude sice ušetřen tím, že nebudete zapsáni v katastru nemovitostní, ale veřejná evidence by posílila vaši právní jistotu. A když už zaplatíte kupní cenu, tak byste se někde rádi viděli uvedeni jako „vlastník“, to je pochopitelné. Již několikrát se uvažovalo o zavedení databáze družstevních bytů, ale žádná taková zatím neexistuje. Jedině bytové družstvo vede svůj neveřejný seznam členů. Nahlížet do něj nebo žádat o potvrzení o členství může jen člen bytového družstva.

Ale podívejte se na to z té lepší stránky – neexistuje žádný veřejně dostupný důkaz o tom, že jste byt koupili nebo že ho vlastníte. Mnozí kupující toho využívají v různých životních situacích – jednoduše řečeno si družstevní byt můžete pořídit tajně. Ani vaše manželka nebo rodiče se to nedozví, a pokud si na adresu nepřihlásíte trvalé bydliště, tak ani věřitelé.

Bez hypotéky - dostupně

Až dosud platily všechny uvedené výhody u všech družstevních bytů. Ale ještě o pár výhod navíc můžou mít nové družstevní byty. Starší byt si v podstatě nemůžete pořídit bez hotovosti nebo úvěru jiného typu, než hypotečního, protože hypotéku na něj nedostanete.

Ovšem developeři to dokázali obrátit ve výhodu a vrátili se k původnímu konceptu družstevní výstavby coby dostupného bydlení právě pro ty, kteří by na hypotéku tak jako tak nedosáhli, protože nejsou pro banky dostatečně bonitní. Nové družstevní byty lze pořídit už za 20-30 procent kupní ceny. Zaplatíte je na začátku coby takzvaný základní a další členský vklad (pokud máte zájem, obvykle je možné ho i zvýšit).

Zbytek potom doplácíte v nájemném jako měsíční anuitní splátky. Je to tedy podobné jako hypotéka, ale s jedním zásadním rozdílem: nepotřebujete od banky razítko, že jste bonitní. A dokonce platí, že pokud vás banka odmítla, do družstva vás vezmou. Takže pokud vám hypotéku nedají, obejdete se prostě bez ní.

Když máte štěstí - investičně

A nakonec ještě jeden scénář koupě družstevního bytu, na kterém můžete slušně vydělat. Ve chvíli, kdy dojde k převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví, tak se zvyšuje jeho cena o deset až třicet procent (to závisí na lokalitě). To je zhodnocení, kterého v jiných případech s byty skokově nedosáhnete. 

Ale má to háček – pokud se byty již prodávají s písemným příslibem bytového družstva, že k převodu do osobního vlastnictví do roka dojde, je jejich kupní cena vyšší. Na byty tohoto typu si můžete vzít předhypoteční úvěr (díky písemnému prohlášení), převod je jistý v krátkodobém horizontu, takže se prodávají už za cenu bytu v osobním vlastnictví a stejně tak to platí u nových developerských bytů.

Avšak pokud koupíte standardní družstevní byt a podaří se vám po několika letech dojednat převod do osobního vlastnictví, pak je zhodnocení skutečně dojde. A když budete chtít, můžete potom byt prodat a inkasovat deset až třicet procent z jeho původní ceny jako zisk. Nicméně má to svá rizika – jsou družstva, která se k převodu bytu do osobního vlastnictví vůbec nechystají, zejména tam, kde tato družstva výborně fungují a spravují svůj bytový fond.

Podtrženo, sečteno

Pokud porovnáte výhody a nevýhody družstevního bydlení, tak dojdete k závěru, že jsou konkrétní situace, kdy se družstevní bydlení stává velmi lákavým a to ať už máte významně omezený rozpočet, chcete za méně peněz větší byt, nejste bonitní nebo pořizujete byt pro milenku. Jako výhodu mohou mnozí vnímat také skvělé fungování některých družstev, která se postarají o dokonalou správu bytového domu. Zejména pak velká bytová družstva, mají svůj dlouholetý profesionální aparát, včetně prověřených dodavatelů a správců, kteří efektivně a hospodárně zajišťují bytové potřeby svých členů a správu bytového fondu.

Ale i přes to byt v osobním vlastnictví je stále nejideálnější, to se asi nikdy nezmění. Nejvíc štěstí budou mít ti, kterým se podaří koupit levně, převést na ideál a potom draze prodat – ale to bude potřeba trochu investičně zariskovat.