Od každé realitní kanceláře získáte naprosto odlišné služby a to za stejnou provizi. Jednoduše musíte trvat na tom, že makléř musí udělat víc než jen najít zájemce o koupi.

Nikde se vlastně neuvádí, jaké služby od realitky získáte za provizi, kterou zaplatíte při prodeji nemovitosti realitní kanceláři. Při prodeji bytu za tři miliony na provizi zaplatíte přibližně tři procenta kupní ceny, tedy např. 90 000 korun. A je pouze na vás, zda tyhle peníze dáte za telefonní číslo na kupujícího, nebo jestli získáte něco víc.  

Práci realitní kanceláře se rozhodně vyplatí kontrolovat a to nejen s ohledem na to, jestli vůbec vaši nemovitost aktivně nabízí a hledá zájemce, ale také s ohledem na kvalitu a rozsah služeb. Podstatným základem pro tuto kontrolu je počáteční dohoda na výši provize a přesném rozsahu služeb, které máte dostat za své peníze.

Na začátku se jistě vyplatí oslovit hned několik realitních kanceláří a nechat si vysvětlit, jak bude prodej probíhat a co všechno zahrnuje provize. Nezapomeňte se zeptat, jestli budete muset hradit ještě nějaké další služby nebo poplatky. A nakonec si můžete vybrat takovou realitní kancelář, která za provizi nabízí největší přidanou hodnotu. Samozřejmě je rozdíl, jestli jste realitku oslovili ihned nebo jste začali inzerovat bez realitky a makléř vám zatelefonoval s nabídkou. Avšak srovnání s konkurencí byste měli udělat v každém případě. Velmi častým trikem makléřů je tvrzení, že už mají konkrétního zájemce o koupi. Nenechte se natlačit do rychlých rozhodnutí, dokud nemáte zjištěný rozsah nabízených služeb.

Realitní kancelář by vám měla nabídnout následující služby:

• ·         fotografa
• ·         home staging
• ·         inzerci na realitních serverech, včetně topování
• ·         reklamní plachtu či ceduli na nemovitosti
• ·         veškerou smluvní dokumentaci
• ·         úschovu kupní ceny
• ·         poplatky na katastru
• ·         vypracování daňového přiznání

Jak aktivně se vaše nemovitost nabízí?

První fází je prezentace nemovitosti na realitních serverech včetně aktivního hledání zájemců. V případě, že se podaří sehnat kupujícího rychle, kontrola není potřeba, ale jakmile budete čekat několik měsíců bez odezvy, začněte se zajímat o to, jak aktivní realitní kancelář je. Samozřejmě záleží na okolnostech, protože pokud prodáváte za slušnou cenu v atraktivní lokalitě, měli byste se pochopitelně začít ptát dřív.

Proto se hned na začátku pojistěte a požadujte od makléře pravidelný report, ideálně jednou za 14 dní. Report by měl obsahovat to, kolik lidí inzerát vidělo, kolik na něj zavolalo a kolik proběhlo prohlídek. Také nezapomeňte žádat zpětnou vazbu – co se nelíbí, co je pro ně překážkou atd.

Na tom všem se domluvte ještě před tím, než podepíšete jakoukoliv smlouvu, protože později už budete jen velmi těžko žádat o cokoli navíc. Využijte na začátku toho, kdy makléř usiluje o získání vaší nemovitosti do nabídky, a dohodněte se na celém rozsahu služeb.

Naplánujte i to, jak budete pracovat s nabídkovou cenou. Makléř by měl tržní cenu stanovit na základě kvalifikovaného odhadu, cenových map, zhodnocení technického stavu nemovitosti a jejích parametrů. Shodnout byste se měli také na tom, jak budete s cenou pracovat v čase - a to kdy a o kolik ji budete snižovat v případě nezájmu.

Jak probíhá převod nemovitosti

Ze strany realitní kanceláře by neměl být problém s tím, aby se setkal prodávající s kupujícím. Vzájemná smlouva by měla vyřešit problém, že realitku obejdete. Snaha o znemožnění setkání s kupujícím může poukazovat i na podvody, jako je například dvojí provize. Zatímco s vámi makléř dohodne, že provize je součástí kupní ceny, s kupujícím uzavře zprostředkovatelskou smlouvu na provizi nad rámec kupní ceny.

Druhý trik je snaha obejít se bez právníka, případně znemožnit vám kontakt, když požadujete změny ve smlouvách. Smluvní dokumentace k prodeji nemovitosti se totiž bez právníka neobejde, vzory smluv na internetu jsou v tomto případě vážně riskantním řešením. Ať už má realitní kancelář svého právníka, nebo spolupracuje s advokátní kanceláří, tak v obou případech žádejte osobní setkání. V případě změn komunikujte nejlépe napřímo s právníkem. Nenechejte se odradit tím, že vámi požadované změny nejsou nutné apod.

Ideální bude naplánovat společné setkání prodávajícího, kupujícího a právníka, kde dojde k dohodě na všech klíčových bodech smlouvy (předání nemovitosti, podmínky výplaty kupní ceny, sankce, úschovna). Poté je na právníkovi vypracovat dokumentaci a poslat k připomínkám oběma stranám, které se potom opět setkají osobně, aby smlouvy podepsaly.

Také veškeré další služby spojené s převodem vlastnického práva byste měli žádat po realitní kanceláři v ceně provize. Především je to komunikace s katastrem nemovitostí a příprava návrhu na vklad, ale i daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí a výplata daně finančnímu úřadu přímo z úschovy.  Realitka by měla pomoct i s předáním nemovitosti kupujícímu.

Jak se bránit, když je něco špatně

V případě, že něco neprobíhá, jak by mělo, bude velmi záležet na to, jakou smlouvu jste s realitní kanceláří podepsali. Pokaždé si dejte pozor, jestli uzavíráte smlouvu exkluzivní či neexkluzivní, na dobu neurčitou nebo určitou, případně jak dlouhá je výpovědní doba.  Také pozor na skryté automatické prodloužení smlouvy, když včas neoznámíte, že trváte na jejím ukončení ve sjednané době.

Pokud je vaše smlouva neexklusivní a je uzavřena na dobu neurčitou, můžete ji vypovědět a pro vypršení sjednané výpovědní doby jednoduše jít někam jinam. Pokud je exklusivní, záleží na tom, na jakou dobu ji uzavřete. Nejlepší je podepisovat exklusivní smlouvu na čtyři měsíce u bytů anebo šest měsíců u domů, jejichž prodej trvá déle. Pokud budou služby nekvalitní, můžete realitní kancelář opět změnit.

Dejte si velký pozor i na obsah smlouvy – celá počáteční dohoda na kompletním rozsahu služeb a výši provize by měla být ve smlouvě zakotvena, i včetně sankcí v případě, že dojde k neplnění smluvených povinností. Na pozoru se mějte i před rozšířenou praxí, kdy vám makléř dá v rychlosti podepsat smlouvu, aby mohl nemovitost co nejdřív vyinzerovat a až poté se z dokumentu vyklube právě exklusivní smlouva na příliš dlouhou dobu určitou, bez možnosti výpovědi.

Nikdy se na realitním trhu nespokojte s tím, co se prezentuje jako standardní, protože standardy zde bohužel nejsou příliš vysoké, ani jednotné u všech realitních kanceláří. Za své peníze žádejte co nejvíc a zabezpečte se férovými smlouvami.