www.mane-reality.cz

www.mane-reality.cz - Investiční byt: Jednoduchá cesta k financím? A bez práce? (28.03.2024 - 13:29)

Reality České Budějovice a jižní Čechy

Investiční byt: Jednoduchá cesta k financím? A bez práce?

Investiční byt: Jednoduchá cesta k financím? A bez práce?

Aby se z vás stal úspěšný majitel investičního bytu a aby vám tento byt přinášel nějaký příjem bez jakékoliv práce a bez starostí, tak musíte umět správně kupovat, investovat a pronajímat na realitním trhu. Znalosti pochycené z časopisů a televize vám nebudou stačit, tohle bude o něco složitější.

My, Češi, máme rádi svoje jisté. Stát se investorem, mít pravidelný a stálý příjem a být zajištěný na důchod je celkem rozšířené přání. Pak se ale ze všech stran stále vrací otázka: Je vhodná doba na to, investovat do nemovitosti?

Ba nejde jen o to, doba investicím přeje, jelikož úrokové sazby jsou nízko a nemovitosti lze pořídit za slušné ceny, které v budoucnu porostou. Ale i přesto se může stát, že jeden investor uspěje a druhý skončí s nesplacenými hypotékami, prázdnými byty a očima pro pláč. Stačí se podívat do diskuzí pod články o investičních nemovitostech, vždy se najde jeden, který má několik vynášejících bytů a druhý, který i přes veškerou snahu nemůže sehnat nájemníky a prodělává.

Úspěch totiž není založený jen na všemožných trendech, ale u nemovitostí snad více než kde jinde hlavně na schopnostech investora. A tak čtěte dál a dozvíte se o všem, co potřebujete jako začínající investor vědět o kupování, investování a spravování bytů.

Budete na to mít? Potřebujete aspoň půlku

První věc, kterou děláte na začátku každé investice je to, že sedíte s tužkou nebo kalkulačkou v ruce a počítáte, co by se vám vyplatilo a co naopak. Avšak úplně první krok by měl být pohled na váš účet, protože pokud nemáte aspoň polovinu finančních prostředků nutných ke koupi bytu, investici byste měli raději odložit na později. Na druhou stranu polovina vám stačí na to, abyste mohli dokonce využít hypotéku jako „páku“ a zvýšit tak svůj výnos.

 

I přesto, že jsou úrokové sazby poměrně nízko, půjčovat si na investiční byt 70 procent nebo dokonce i víc se nevyplatí. Nejde čistě jen o výnos z nájmu, také musíte sledovat návratnost veškeré investice. A čím vyšší procento si půjčíte, tím je návratnost delší. Takže 50/50 je takřka ideální poměr vlastních a cizích zdrojů. Navíc Česká národní banka oznámila, že v roce 2015 chystá ztížení podmínek pro čerpání vysokých hypotečních úvěrů, dokonce 85% a více. A tak je zřejmé, že než investici naplánujete, tak už ani úrokové sazby nebudou tak výhodné.

Pravidlo první tedy zní: Mějte našetřenou aspoň půlku z kupní ceny nemovitosti a teprve až potom investujte.

 

Přinese vám to víc než pět procent ročně

Pokud peníze máte a zatím jen leží ladem na vašem účtu, čeká vás počítání výnosu. U nemovitostí se jedná především o výnos, který vám každý měsíc přinese příjem z nájmu (po odečtení hypoteční splátky a měsíčních nákladů), a pak i zhodnocení nemovitosti, které ale realizujte až při prodeji. Dobrou zprávou je, že je možné dosáhnout na roční výnos pět procent.

Zásadní výhodou rezidenční nemovitosti je oproti jiným komoditám její skutečná a hmatatelná hodnota, která není měřitelná pouze penězi. Bez ohledu na cennost nemovitosti na realitním trhu ji vždy budete moci využít k bydlení. To se o dluhopisech, akciích ani komoditách koupených na burze rozhodně nedá říct, protože když jde do tuhého, jsou to pouze papíry a čísla.

Pravidlo druhé: Hodnota nemovitostí není měřitelná pouze penězi, do svého plánu zahrňte i možnost bydlení.

 Investoři kupují byty bez jakýchkoli emocí

Kritérium úspěchu není vaše spokojená rodina, ale pro vás zajímavý výnos. A toho se dosáhne tak, že kupní cena bude co nejnižší a naopak nájem, který měsíčně inkasujete, bude co nejvyšší. Dá se říct, že jde o umění najít balanc mezi příliš dobrými byty, jejichž ceny jsou vysoké, a příliš špatnými byty, v nichž nebudou chtít bydlet ani solventní nájemníci. Jak je na realitním trhu známé, úspěch se skrývá především ve správném výběru lokality.

Až pochopíte, čím se ceny nemovitostí řídí a kdy můžete zažádat o slevu, pak budete moci v případě investičních bytů tlačit na cenu ještě víc a to bez jakýchkoli emocí, protože tentokrát vám na rozdíl od hledání vlastního bydlení nebude tak moc záležet na tom, který byt to přesně bude. Mnohem důležitější budou jeho parametry, jejichž správná kombinace zajistí dobrou cenu a fungující pronájem.

Pravidlo třetí: Pro úspěch investice je zásadní lokalita, která má vliv na kvalitu nájemníků i na zhodnocení nemovitosti.

Při srovnávání bytu s jinými investičními příležitostmi se neomezujte jen na srovnávání výnosu, protože dobrý investor při tvorbě investiční strategie zvažuje také

Návratnost
Stanovte si svůj investiční horizont, abyste věděli, za jak dlouho se vám vrátí počáteční investice a odkdy bude byt už jen vydělávat.

Rizika
Nebojíte se rizik investice s ohledem na inflaci, růst nebo pokles cen bytů a úrokové sazby (i po skončení fixace)? 

Likvidita
Jak rychle jste schopni proměnit investici na peníze.

 Kdy bude investice nejúspěšnější?

Následují dilemata s ohledem na cenu a potenciální nájemníky:

 

  • ·         Dům, nebo byt?
  • ·         Osobní, nebo družstevní?
  • ·         Starší byt, nebo novostavba?
  • ·         Garsonka, nebo 2+kk?


    Koupí nic nekončí. Čeká vás správa

 

S nemovitostmi nestačí stejně jako s akciemi pouze sledovat na burze růst a pokles. Přece jen vám jde o měsíční příjem z nájmu, a tak musíte mít byt stále pronajatý, protože každý měsíc bez nájemníka pro vás znamená nějakou ztrátu. A v případě, že si vezmete hypoteční úvěr, bude tlak ještě větší.

Už na začátku ve fázi strategie, tužky a papíru byste si měli položit otázku, kdo vůbec bude váš nájemník. A podle toho vybírat nemovitost, lokalitu, dispozici atd. Podstatná je hlavně solventnost - a tj. schopnost vám nájem dlouhodobě platit.

Neplatiči patří k hlavním nočním můrám investorů. Nejen že ztrácíte výnos v měsících, kdy neplatí, ale můžete mít i problém je z bytu vůbec dostat, abyste ho mohli pronajmout někomu dalšímu. Proto je důležité mít správně nastavené smlouvy a být připraven k jednání nebo dokonce vymáhání.

Správa avšak nezahrnuje pouze nájemníky, ale i drobné a větší opravy, platby energií, záloh a poplatků, platba daně z nemovitosti, jednání společenství vlastníků, nebo družstva atd.

Pravidlo čtvrté: Správu je tedy lepší svěřit profesionálům, jinak vám bezpracná renta rozhodně nečeká.