Někteří developeři se snaží oživit myšlenku družstevního bydlení a dát jí nový kabát. Na co si dát pozor a co se naopak může hodit, pokud kupujete družstevní bydlení? 

Družstevní bydlení začíná být opět v oblibě. Avšak zatím to lze tvrdit jen v tom smyslu, že se k myšlence družstev vrací samotní developeři, kteří rozjíždějí výstavbu nových bytových domů nejen s formou osobního vlastnictví, ale i s možností družstevního bydlení. 

Družstevní pozůstatek

Češi mají kvůli minulému režimu družstevní bydlení spojeno s přežitkem privatizace stávajícího bytového fondu. Často ani nevědí o tom, že i dnes vznikají domy, kde je možné si pořídit družstevní bydlení. Na to poukázal průzkum, který si nechala zpracovat společnost FINEP. Výsledky byly takové, že více než 57% dotázaných nevědělo, že i dnes se staví byty v družstevním vlastnictví. A podle průzkumu by o koupi družstevního bytu neuvažovala ani třetina respondentů (23,6%).

Ale podoba družstevního bydlení, které se zakládá dnes, bývá odlišná. Obvykle se setkáte s tím, že družstvo je od začátku založeno za účelem správy konkrétního domu. Další rozdíl je, že družstvo má od samého počátku zajištěno bankovní financování v podobě projektového úvěru a současně tedy není nutné, aby už při zahájení výstavby byli v družstvu všichni budoucí družstevníci, ale do družstva mohou přistoupit postupně. 

Splácíte také, ale na začátku potřebujete méně

Developeři se také pravděpodobně snaží reagovat na nepříliš dobrou finanční situaci zájemců o vlastní bydlení, kteří nedosáhnou na potřebnou výši hypotéky, aby mohli zaplatit celou pořizovací cenu bytu. Nebo nedosáhnou na úvěr, protože oficiálně příjmy nemají a banka se umí podívat jen na příslušný řádek daňového přiznání. 

Proto developer umožní složit např. jen 25 – 30 % pořizovací ceny bytu s tím, že se zbytek rozdělí do anuitních splátek. Faktem je, že jste opět v situaci, kdy měsíčně platíte nemalou částku v anuitní splátce, kterou postupně umořujete zbytek ceny bytu (respektive členského podílu), ale na počátku nepotřebujete nutně hypotéku. Takže oproti klasickému nájmu splácíte vlastní byt, který si v drtivé většině po doplacení převedete do osobního vlastnictví. Hlavně stavební spořitelny umí financovat družstevní bydlení, sice vám nepůjčí tolik, jako banka v rámci hypotéky, ale vy na počátku ani tolik nepotřebujete právě kvůli tomu, že skládáte jen třetinu ceny. 

I banka v otázce družstevního bydlení figuruje, ale financuje zpravidla celý projekt, a proto s ní o úvěru jedná developer a ne obyvatelé domu. 

Není všechno zlato, co se třpytí

Ale ani dnešní forma družstevního bydlení vám nezaručí, že si s ním nezaděláte vrásky na čele. Můžete si gratulovat, pokud narazíte na dobře řízené družstvo. Ale ne každý má to štěstí. U nových družstev, která jsou založena developery, hrozí, že se jim do orgánů podaří dosadit spřízněné lidi, které není jednoduché odstranit. Na počátku se totiž noví obyvatelé navzájem neznají a nemají dostatek informací, aby se byli schopni spojit a nahradit je někým lepším. Developer toho tak může využívat např. při řešení reklamací, jelikož odběratelem prací není jednotlivý obyvatel bytu, ale družstvo, které tudíž musí chyby reklamovat a orgány družstva mohou značně jít tzv. „na ruku“. 

Nedoplaťte na neplatiče

Také neplatiči jsou rizikem družstevního bydlení. Úvěr, který na projekt družstvo v úvodu pořídilo, je splácen z měsíčních plateb družstevníků. Proto platby, z těchto důvodů, bývají preventivně nastaveny výše, pokud by ale neplatič vynechával pravidelně nebo by se v domě našlo více takových, pak hrozí, že povinné splátky za ně budou muset platit ostatní. A to až do doby, kdy neplatič odprodá svůj podíl novému družstevníkovi, nebo ho družstvo bytu zbaví. 

V takovýchto případech může být výhodné, že družstevní vlastnictví poskytuje možnost tyto lidi přehlasovat a případně je i vyloučit z družstva. Ale k zabavení bytu je potřeba soudní souhlas, jehož získání mlže trvat opět dlouhou dobu. 

Jako extrémní případ by mohlo hrozit, že dům s více neplatiči propadne bance, protože ostatní družstevníci za ně úvěr nezvládnou splácet. Poté e situace v rukou developera, který by musel obětovat své prostředky, pokud ale nějaké volné má. 

Družstevník je nájemník

Před doplacením celé částky a převodem do osobního vlastnictví jste vlastně nájemníky, to je charakteristika družstevního bydlení, ze které vyplývá již zmíněná neochota bank pořizovat na družstevní byty hypotéky, protože nemohou zastavit družstevní podíl. 

Z nájemního vztahu taktéž vyplývá, že v případě, kdy prodáváte svůj byt, nepřevádíte vlastnické právo, ale jen družstevní podíl (pokud jste si jej však už nepřevedli do vlastnictví osobního). A tak při převodu neplatíte daň z nabytí nemovitých věcí (dříve daň z převodu nemovitostí) ani daň z příjmu (v případě, že byt nepřevádíte dříve, než pět let od nabytí a peníze použijete opět na bytové potřeby).

Vlastník vs. družstevník

V případě, chce-li svůj byt pronajmout jeho vlastník, nemusí se nikoho na nic ptát. Ale pokud tak chce učinit družstevník, musí mu to odsouhlasit družstvo, které s tím nemusí zrovna souhlasit. Pokud ano, neuzavíráte nájemní smlouvu, ale podnájemní, protože nájemníkem jste vy. Dříve měla podnájemní smlouva výrazně volnější pravidla pro nastavení podmínek, avšak s novým občanským zákoníkem dostali více pravomocí i majitelé bytů, kteří sjednávají nájemní smlouvy. 

Jeden družstevník, jeden hlas

V rámci družstva probíhá rozhodování na členské schůzi, kde každý člen družstva má jeden hlas. Takže v tomto případě může nastat problém, pokud například platíte byt společně se svou družkou/druhem. Družstevník totiž může být, právě stejně jako hlas, jen jeden. Takže ačkoli oba platíte za byt stejným dílem, formálně členský podíl patří jen jednomu z vás, družstevníkovi. 

Podle zákona o občanských korporacích, který upravuje fungování družstev, je možné společné členství manželů v družstvu. Ale to vznikne jen v případě, že je družstevní podíl součástí společného jmění manželů (pokud ho tedy jeden z vás nabude po uzavření sňatku). Před tímto datem ale náleží jen jednomu z vás a tak se musíte vypořádat např. darovací smlouvou.