Zastavěli jste sousedovi kus pozemku? Vše pod stavbou bude vaše

Spory mezi sousedy vyřeší nové znění občanského zákoníku. Co přinese nová úprava majitelům nemovitostí? Čtěte dále o osmi změnách. 

Vydržení

Vydržení je známé i ze současného občanského zákoníku. Je to institut, který zakládá možnost vlastnického práva pro osobu, která je přesvědčena, že je vlastníkem. 

Prakticky lze tento pojem vysvětlit na příkladu, kdy koupíte nemovitost od nějaké osoby, které ale ve skutečnosti nepatří, protože dům byl prodán předchozím vlastníkem na základě neplatné kupní smlouvy nebo od ní bylo odstoupeno. Pokud vám nemovitost tento neplatný vlastník prodá, budete žít v domnění, že jste se jím stali vy. 

I v nové úpravě zůstane tato oblast zachována. Pokud budete po dobu deseti let v dobré víře přesvědčeni o vlastnictví nemovitosti, skutečně se vlastníkem stanete. Důležité je, aby byl na počátku nějaký právní titul, na jehož základě se domníváte, že jste se skutečně stali vlastníky (kupní smlouva).

NOZ ale do této situace zavede pravidlo tzv. mimořádného vydržení. A tedy, že i když na začátku neexistuje právní titul, ale vy se z nějakého důvodu domníváte, že jste vlastníkem, za 20 let se jím skutečně stanete a to i bez právního titulu. 

I přechodná ustanovení zde hrají důležitou roli. Říkají, že 20 let se počítá zpětně po vstupu NOZ v účinnost po uplynutí pěti let. To znamená, že pokud by se účinnost NOZ neposunula a nastala 1.1.2014, tak 1.1.2019 se veškeré držby za posledních 20 let zhojily. 

Úprava hranic pozemku

Úprava hranic pozemku je další zajímavou problematikou. NOZ  říká, že pokud bude hranice pozemku nejasná, tak se upraví podle tzv. stavu pokojné držby, podle toho jak je pozemek uspořádán.  Pokud nebude možné hranice jasně stanovit, tak o tom rozhodne soud podle slušného uvážení. 

Stavba bude součástí pozemku

Z pohledu stavby a pozemku platí pravidlo zavedené v 50. letech středním občanským zákoníkem, které praví, že stavba a pozemek jsou dvě různé věci. Takže pokud si postavíte dům na cizím pozemku tak platí, že stavba patří vám, pozemek původnímu vlastníkovi a v případě sporu zasahuje soud. 

Nově bude platit, že stavba není věc, ale součást pozemku. Pokud se bude převádět pozemek, převede se i stavba. Takže pokud si postavíte stavbu na cizím pozemku bez vědomí vlastníka, tak se stavba stane součástí pozemku a vypořádání bude probíhat podle zvláštních pravidel. 

Možnost stavět na cizím pozemku bude ale zachována na základě tzv. práva  stavby. 

Přestavek

Přestavek je další nový pojem řešící situaci, kdy postavíte dům na svém pozemku, ale z nějakého důvodu se část stavby ocitne i na pozemku cizím. Dle nových pravidel by mělo platit, že je stavba součástí pozemku a část přesahující na sousedův pozemek by tedy měla patřit jemu. 

Pro tyto situace se zavádí institut přestavku, díky němuž získáte část pozemku, která se nachází pod vaší stavbou, vy. Zákon také upravuje pravidla pro vyrovnání náhrad za takto nabytý pozemek, odvíjející se například od toho, zda jste stavěli v dobré víře, že tím nijak nezasahujete na sousedův pozemek nebo jestli jste si byli naopak vědomi překračování hranice vašeho pozemku. 

Věcná břemena, služebnost a reálné břemeno

Věcná břemena zná i stávající právo. Jsou to práva, která váznou přímo na pozemku či stavbě a jsou jeho součástí. Přechází tak na vlastníka, bez toho aniž by ten s tím mohl něco dělat a jsou zapisována do katastru nemovitostí. (Nově toto bude platit pouze pro pozemek, protože stavba již nebude klasifikována, jako věc.)

I stávající právo zná věcná břemena. Jsou to práva, která váznou přímo na pozemku či stavbě a jsou jeho součástí. 

Notoricky známé je například věcné břemeno cesty přes pozemek, chůze přes pozemek nebo umístění přípojky. 

NOZ tento pojem zachovává, avšak vrací se k historickým pojmům „služebnost“ a „reálné břemeno“.

Služebnost je typ věcného břemene, které vlastníka nemovitosti zatěžuje tím, že musí něco strpět. NOZ je podrobněji upravuje, nově bude výslovně upravena služebnost inženýrské sítě. Mezi další zavedená věcná břemena patří opora cizí stavby. Pokud si postavíte dům na hranici pozemku, můžete se dohodnout se sousedem, že si svůj dům opře o ten váš a vy budete muset opěrnou zeď udržovat, aby jeho dům nespadl.  

Také zůstane zachováno právo cesty, ale bude také zavedeno tzv. právo průhonu, tedy možnost dohodnout si, že přes cizí pozemek budete moci hnát dobytek. Také právo pastvy bude zavedeno, tedy na cizím pozemku se bude trpět pasení cizího dobytka, přičemž NOZ řeší i to, zda se započítávají i sající mláďata. 

Přídatné spoluvlastnictví

Institut spoluvlastnictví je znám velmi dobře. Znamená, že určitá věc v ideálním podílu náleží několika osobám. To zůstává zachováno. 

Avšak zavede se tzv. přídatné spoluvlastnictví. To je spoluvlastnictví věci, kdy spoluvlastnictví souvisí s vlastnictvím jiné věci. Například území, kde je postaveno dvacet rodinných domů, k nimž vede jediná cesta, která nepatří obci (vybuduje ji developer, ale obec ji odmítá převzít). Nově tedy bude možné, že se cesta převede do přídatného spoluvlastnictví vlastníků zmíněných nemovitostí. 

Každý tedy dostane dvacetinu cesty a bude se muset podílet na její údržbě. Přídatné spoluvlastnictví bude souviset přímo s domy vlastníků, takže pokud budou svůj dům převádět na někoho jiného, tak automaticky převedou také podíl na té cestě. 

Situace tak bude podobná případům, kdy má majitel bytu také podíl na společných částech domu. 

Rozhrada

Rozhrada, to je cokoliv, co od sebe odděluje dva pozemky (plot, živý plot, zeď apod.). Právní úprava doposud problematiku oddělení pozemků rozhradou neřešila. Situace se bude řešit individuálně podle konkrétní situace. Nově bude platit, že rozhrada  bude spoluvlastnictví a každý vlastník si ji v přiměřené části udržuje. Například pokud bude stát na hranici pozemků zeď, nebude se řešit, kdo ji postavil, ale vlastníci hraničících pozemků ji budou muset mít napůl a musí ji každý ze své strany udržovat. 

V souvislosti s tímto se zavádí i pravidlo, že stromy se nesmí vysazovat blíže než 3 metry od hranice pozemku. NOZ detailně upravuje řešení situací, kdy například větve sousedova stromu zasahují nad náš pozemek nebo komu budou patřit plody jeho stromu, spadnou-li na váš pozemek. 

Změny u spoluvlastnictví

NOZ zavede změny i do samotného institutu spoluvlastnictví. Například zruší zákonné předkupní právo spoluvlastníků.  Nově bude platit, že každý ze spoluvlastníků si může se svým podílem nakládat, jak chce a při prodeji cizí osobě nemusí o transakci konzultovat s ostatními. 

Doposud také platilo, že když se spoluvlastníci nejsou schopni dohodnout, kterýkoli z nich může podat k soudu návrh na zrušení spoluvlastnictví. Na základě návrhu ho pak soud musí vypořádat.  Je-li možné věc reálně rozdělit, vypořádá se spoluvlastnictví touto cestou. V případě, že někdo ze spoluvlastníků chce věc odkoupit, přikáže se věc jemu za stanovenou cenu. Pokud ji ale naopak nikdo z nich nechce, věc se vydraží a peníze se rozdělí. 

Takto se to bude řešit i na dále, ale spoluvlastníci se budou moci nově také dohodnout, že se po 10 let nebude rozdělení spoluvlastnictví nikdo dožadovat. Bude-li se jednat o nemovitost, bude se toto muset uvést i do katastru nemovitostí.