www.mane-reality.cz

www.mane-reality.cz - Vaši starou hypotéku dnes už nikdo nechce (29.03.2024 - 15:17)

Reality České Budějovice a jižní Čechy

Vaši starou hypotéku dnes už nikdo nechce

Vaši starou hypotéku dnes už nikdo nechce

Zvažujete, že prodáte dům či byt, ale ještě jste nesplatili hypotéku? Není problém, ale úvěr budete muset předčasně splatit, takže si hlídejte konec fixace.

Dobrou zprávou je, že kupující nepovažují nesplacenou hypotéku za žádný velký problém prodávané nemovitosti. Nejste nuceni kvůli ní snižovat tržní cenu, což by u různých jiných typů zástav, břemen a právních vad bylo nutné. Prodávat nemovitost s hypotékou je naprosto běžná věc, stejně jako nemovitost kupovat na hypotéku. Ale špatnou zprávou je, že pokud se ještě v roce 2009 doporučovalo prodávajícím, aby se domluvili s kupujícím, že zkrátka převezme jejich hypoteční úvěr od banky a ve splácení bude pokračovat za předem nastavených podmínek, tak dnes už s tím žádný kupující souhlasit nebude.

Úrokové sazby dosahují historického minima a kdekoli dnes dostanete lepší podmínky, než jaké máte vy u hypotéky, která je jeden, dva, tři nebo čtyři roky stará. Ačkoli by pro vás taková možnost byla velmi výhodná, protože by se obešla bez větších sankcí, ale zájemce o tuto variantu byste mezi kupujícími hledali těžko. Sankce, byť minimální, tu pořád je – za zeptání však nic nedáte, je to šance, jak nemuset přemýšlet o sankcích za předčasné splacení hypotéky.

Vaší šancí je konec fixace

Druhou možností, jak ušetřit na sankcích za předčasné splacení, je, když končí fixace úroků hypotéky – tehdy máte příležitost nejen refinancovat, ale také doplatit úvěr bez sankcí.

Prošvihnutí konce fixace je největší chyba, kterou prodávající dělají. Poměrně často se stává, že o prodeji sice uvažujete, ale nejste na něj připraveni v momentě, kdy najednou s překvapením zjistíte, že je fixace u konce. Pokud se vám to právě stalo, tak zvolte krátké fixační období (ideálně jeden rok) a prodej mezitím připravte.

Často se také může stát, že je prodej svázán s nejasnou životní situací například v rodině – rozvod, další dítě a podobně. Pokud tedy předpokládáte, že by mohlo k prodeji brzy dojít, ale situace není ještě vyřešená, jeden rok by měl stačit k tomu, aby se všechno vyjasnilo a ustálilo. A přitom si můžete nechat otevřená vrátka k životním změnám a prodeji.

Nejtěžší situaci mají prodávající, kteří přestože uvažovali o prodeji, nechali si prodloužit hypoteční úvěr na dalších pět let. Ti se jistě nevyhnou vysokým sankcím za předčasné splacení, které se odvíjí nejen od toho, kolik ještě zbývá splatit, ale také od doby do konce fixace. Výše sankce je často přivede až je zrušení prodeje.

Naopak stačí prodej nemovitosti správně načasovat a vyhnout se tak sankcím. Měli byste nemovitost začít včas inzerovat, ideálně půl roku před koncem fixačního období. Jinak vás totiž může tlačit čas – pokud nebudete mít na konci fixace kupujícího, nebudete mít z čeho úvěr doplatit. Zvolit fixaci na rok je v takovém případě opět výhodnější než být nuceni rychle prodat za podhodnocenou cenu.

 

Řešení – čtyři možnosti

Každá situace má alespoň čtyři možnosti řešení, říká se. A rozhodně je tomu tak u prodeji nemovitosti s nesplacenou hypotékou. První tři jsme již zmiňovali: 

Říká se, že každá situace má alespoň čtyři možnosti řešení. A tak je tomu u prodeje nemovitosti s nesplacenou hypotékou. První tři jsme již zmiňovali.

1.       Kupující převezme hypotéku prodávajícího - i s úrokovou sazbou.

2.       Prodávající doplatí hypotéku ve výročí fixace - bez sankcí.

3.       Prodávající doplatí hypotéku kdykoli jindy - s velkými sankcemi.

4.       Kupující si vezme hypotéku u téže banky a ta promine sankce.

 

Čtvrté řešení dává naději těm, kteří nemají jinou možnosti než prodat nemovitost mimo výročí fixace. Lze využít v případě, když najdete kupujícího, který sice nepřevezme vaši hypotéku, ale bude se mu zamlouvat aktuální nabídka téže banky. Tehdy můžete zkusit vyjednávat a žádat o prominutí nebo alespoň snížení sankcí, protože jste právě bance za sebe přivedli nového zájemce.

 

Tato situace je ale závislá na několika podmínkách, které se musejí sejít. Za prvé, váš kupující si musí vzít hypotéku, nesmí mít peníze v hotovosti. Za druhé, musí získat dobrou nabídku od vaší banky, která obstojí konkurenci supernízkých úrokových sazeb. Za třetí, banka ho vyhodnotí jako bonitního a hypotéku mu dá.

Je výhodné čekat na takového kupujícího? To bude záviset na tom, jaké sankce vám konkrétní banka vypočítá při předčasném splacení úvěru, ale také na zájmu o vaši nemovitost. Prodávajícím se někdy může dokonce vyplatit slevit z kupní ceny, pokud kupující přistoupí na úvěr v jejich bance, to však není pravidlem.

Kupujícího můžete zkusit motivovat ale i jinak – pokud jste si brali hypotéku nedávno, stejná banka nemusí vyžadovat nový odhad nemovitosti (vše tedy proběhne rychle a od začátku bude jasný výše hypotéky i LTV).

Bezpečný převod peněz

Jak bylo řečeno na začátku, kupující by neměli mít s nesplacenou hypotékou žádný problém, protože sankce za předčasné splacení platíte vy. Jediné, co budete muset udělat, je ujistit je o bezpečném převodu peněz a vymazání zástavního práva vaší banky, to bude totiž v katastru ještě v momentě podpisu kupní smlouvy i převodu vlastnického práva v katastru. Banka se ho nevzdá do té doby, než bude úvěr splacen.

Nejdříve banka vydá vyčíslení zůstatku hypotéky k doplacení. A potom jsou dvě možnosti – buď má kupující hotovost, nebo si bude také brát hypotéku. V případě prvním je to jednoduché – kupní cenu složí do úschovy, ihned po převodu vlastnického práva pak dojde ke splacení hypotéky a následnému výmazu zástavního práva. Zbytek kupní ceny vyplatí uschovatel prodávajícímu.

A když si kupující bere hypotéku? Zatímco vaše banka neustoupí ze zástavy, dokud nebude úvěr splacen, jeho banka zase peníze nevyplatí do té doby, než bude mít zástavní právo. Dočasně tedy budou na nemovitosti váznout hned dvě zástavní práva. Avšak banku prodávajícího vyplácí přímo banka kupujícího, v tomto ohledu spolupracují bez problémů, takže není třeba se obávat, že by k transakci a výmazu zástavy nedošlo.

Jediná věc, kterou musíte mít v tomto případě zajištěnou, je bonita kupujícího. Pokud mu totiž banka nedá hypotéku, nebo ne v dostatečné výši, budete muset hledat jiného zájemce.

Banko, můžu prodat?

Jelikož má banka zástavní právo na vaši nemovitost, nezapomeňte se včas zeptat, jestli vám dá souhlas s prodejem a zřízením dalšího zástavního práva. NOZ umožnil bankám blokovat zatížení nebo zcizení nemovitosti efektivněji než dřív, takže skutečně potřebujete jejich souhlas, ale většina z nich přislíbila, že nebudete s prodejem ani refinancováním problémy.

 

A bude stačit, když se zeptáte, až najdete zájemce, ale může se vám to vyplatit i dřív. Vyčíslení zůstatku a sankcí může být totiž důležitým vodítkem už při stanovení nabídkové ceny nemovitosti.