Jste si jisti tím, co prodáváte? Bezvadný právní stav nemovitosti by měl být prioritou pro prodávajícího. V případě, že právní vady zjistí až kupující, málokdy zbývá čas na jejich vyřešení, pokud tedy řešitelné vůbec jsou.

Není to nic příjemného, ale přesto se to děje. Neuhodli byste, kolik prodávajících zjistí až během prodeje, že jejich nemovitost má nějaké právní vady. V horším případě se může stát, že takové vady odhalí až potenciální kupec nebo o nový majitelé. Mezi takové vady se započítává třeba exekuce zapsaná na nemovitost, probíhající soudní spor, věcné břemeno ve prospěch třetí osoby nebo zástavní právo, o kterém jste ani vy nebyli informováni.

Jedná se o nedbalost prodávajících, kupujících ale i realitní kanceláře – nejen jeden z nich, ale všichni tři by měli provést právní kontrolu nemovitosti. Zdá se to být absurdní prověřovat svou vlastní nemovitost, ale zejména pokud máte nějaké dluhy, poštu přebíráte zřídkakdy nebo jste byt po někom zdědili, při pohledu do katastru můžete být dost šokovaní.

Vaší povinností je seznámit kupujícího předem se všemi vadami nemovitosti. V případě, že na ně kupující přijde později sám, má právo na reklamaci, ale také může požadovat jejich odstranění, slevu z kupní ceny nebo i odstoupit od kupní smlouvy. Pro tento případ jsou ve smlouvách většinou sjednané nemalé sankce.

Kde zjistíte, čím je zatížená vaše nemovitost

Je zde několik právních vad a překážek, které mohou bránit převodu nebo užívání nemovitosti. Jedná se zejména o omezení vlastnických práv, ale také kolaudace nemovitosti, pozemky a přístupové cesty, které jsou ve vlastnictví cizích osob nebo nájemní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou.

Většinu informací se můžete dozvědět z listu vlastnictví. Informativní výpis je zdarma dostupný na webu katastru – stačí pouze zadat obec, katastrální území, číslo popisné a popřípadě číslo bytové jednotky. Můžete se dočíst, kdo je vlastníkem, jaký je povolený způsob využití nemovitosti a zajistíte i všechna omezení vlastnických práv, včetně probíhajících řízení.

Nezapomeňte nahlédnout i do katastrální mapy, abyste ověřili vlastnictví parcely pod nemovitostí a vlastnictví přístupových cest. Také zkontrolujte, zda půdorys budovy odpovídá skutečnému stavu, protože majitelé často nedotáhnout do konce rekonstrukce, přístavby a podobně.

Na katastru nezjistíte právní vady, jako jsou zejména nájemní smlouvy na dobu neurčitou nebo jiné smlouvy omezující vlastníka nemovitosti.

Máte právo prodat nemovitost sami?

První otázka zní, jestli máte právo sami rozhodnout o prodeji nemovitosti. Buďte pozorní zejména u společného jmění manželů, protože pokud do něj spadá nemovitost, budete se pod kupní smlouvu podepsat oba, jinak totiž nebude platná. V katastru je společné jmění označeno zkratkou SJM.

NOZ navíc chrání i „bydlení manželů“ a tedy, že pokud máte v prodávané nemovitosti společnou domácnost, rovněž potřebujete souhlas manžela či manželky, i přesto, že je tato nemovitost ve výlučném vlastnictví jen jednoho z vás. To však může některé prodávající překvapit, protože nemovitost přece koupili „za svoje peníze“, zdědili ji nebo dostali darem. Podobné pravidlo platí i pro převod družstevního podílu.

Opravdu prodáváte bytovou jednotku?

Jakmile jste přesvědčeni, že máte právo prodat, ověřte si, co vlastně chcete prodat. Není výjimkou, že majitelé po dlouhých letech bezstarostného bydlení zapomenou, že nemovitost vůbec není zkolaudovaná jako byt. Nejčastěji se jedná o případ, kdy se jedná o ateliér nebo studio – sice obytný, ale nebytový prostor. Nejčastějším důvodem je nedostatečné oslunění. Ale co s tím? Jen stěží se vám podaří kolaudaci změnit a to vede ke snížení kupní ceny.

Také zpozorněte u toho, zda byl byt vyčleněn jako jednotka podle dříve platného zákona o vlastnictví bytů, nebo podle stávajícího NOZ. Jednotku totiž musíte totiž správně specifikovat v kupní smlouvě podle příslušného zákona. Pokud nebyl byt dokonce vůbec vyčleněn jako samostatná jednotka (prohlášením vlastníka či smlouvou o výstavbě), nemůže být předmětem prodeje.

Jsou omezena vaše vlastnická práva?

Omezení vlastnických práv vám připomene list vlastnictví. Mnoha z nich si ani nemusíte být vědomi, pokud v nemovitosti bydlíte už dlouho nebo jste ji zdědili. Jsou to omezení s ohledem na práva třetích osob. Podstatné je, že váznou na nemovitosti a nejsou mnohdy spojena s osobou vlastníka a proto by v případě prodeje, přešla na nového majitele.

Nejčastější omezení na listu vlastnictví, co znamenají a co s nimi:

• ·         Věcná břemena

Podle NOZ se věcná břemena dělí na služebnosti (když musíte něco pasivně trpět nebo se něčeho zdržet ve prospěch třetí osoby) a reálná břemena (když něco musíte aktivně vykonávat ve prospěch třetí osoby). Často se jedná o tzv. služebnost inženýrské sítě nebo oporu cizí stavby, popřípadě služebnost stezky, cesty a podobně. Nemůžete se jich zbavit a mnohá z nich ani nemusí někoho příliš zatěžovat, jen je nutné, aby o nich kupující předem věděl.

• ·         Zástavní práva

Prodávající si je zástavního práva obvykle dobře vědom, protože je spojeno nejčastěji s hypotečním úvěrem, který si vzal na pořízení nemovitosti. Pro tyto účely je dobré uzavřít s kupujícím smlouvu o smlouvě budoucí kupní a počkat s převodem vlastnického práva na vypořádání závazku a výmaz zástavy z listu vlastnictví. Ale nezapomeňte vše předem projednat s bankou, u které hypotéku máte. Ta totiž musí vyslovit svůj souhlas s prodejem a předčasným splacením úvěru.

• ·        Předkupní práva

Předkupní právo vám také může významně narušit prodej nemovitosti, protože nejdříve ji budete muset písemně nabídnout předkupníkovi a čekat, až tzv. „marně uplyne“ doba, kterou má ze zákona na přijetí nabídky. NOZ rušil předkupní právo spoluvlastníků nemovitostí (s výjimkou např. nabytí dědictvím do spoluvlastnictví), ale předkupní právo zůstává na základě smlouvy a zákoník také nově zavedl významné předkupní právo pro situace, kdy majitelem pozemku a stavby není stejná osoba.

• ·         Exekuce

Na krku máte dluhy, soudy a exekuce? Nemovitost prodejte vždy až po dohodě s exekutory, popřípadě věřiteli, informovanému kupujícímu a za asistence kvalitního právníka. Tím se vyhnete komplikacím spojenými se zablokováním prodeje nebo s neplatností uzavřené kupní smlouvy. Pravděpodobně budete muset snížit kupní cenu, ale v každém případě se podaří prodat za víc, než kolik by vytěžili exekutoři, pokud by došlo k nedobrovolné dražbě. Na exekutorském úřadě si ověřte, zda už byla exekuce zahájena, protože zápis do katastru může trvat nějakou dobu a pouhé podání exekuce nebo předběžného opatření soudu na katastrální úřad může celou transakci zablokovat a překazit.

Je s vámi v bytě ještě někdo další?

Zápis nájemního práva do katastru nemovitostí není povinností. Pokud prodáváte byt, který pronajímáte na dobu neurčitou, jednalo by se pouze o štěstí, kdyby se našel investor, který ho bude chtít koupit i s nájemníkem. Víc pravděpodobné je, že se budete muset vzájemně dohodnout o ukončení nájemní smlouvy a vyklidit byt, pokud chce kupující koupit byt již bez nájemníka.

Nemovitost byste ideálně měli očistit i v tom smyslu, aby zde žádné fyzické osoby neměly trvalé bydliště a žádné právnické osoby své sídlo. Pro kupujícího je těžké si toto ověřit a může dojít k nepříjemným překvapením.