Podařit se pronajmout nemovitost správnému a spolehlivému nájemníkovi často vůbec není jednoduché. Pokud na to půjdete špatnou cestou, tak nejen, že se vám výrazně sníží výnos, ale můžete se dostat i do hlubokých ztrát. 

O pronájmu se tvrdí, že se jedná o bezpracný výnos. A představa, že ležíte na lehátku někde na pláži a pouze tabletem se přesvědčíte, že vaši nájemci včas a správně platí nájmy, je jistě lákavá. Ale na rozdíl od dividendových akciových společností však není příliš reálná a pro pronájem budete muset něco udělat. Každopádně to nebude bezpracný zisk, ale můžete se zbavit většiny starostí a k vašemu ideálu bezpracného výnosu se přiblížit. Proto čtěte dál a dozvíte se, jak správně pronajímat nemovitost. 

1. Jak hledat nájemníka

Nájemníky můžete hledat sami, ale i za pomoci služeb realitní kanceláře, většinou se ale doporučuje využít oba způsoby. Avšak nedoporučuje se vstupovat do exkluzivních smluv, jelikož ty vám znemožní nabídnout danou nemovitost jiné realitní kanceláři a také nebudete moci nemovitost nabízet sami. Navíc provize pro pracovníka realitní kanceláře jsou vysoké a často dokonce přesahují jeden nájem. Proto se snažte usmlouvat nižší provizi, vy byla výhodná jak pro vás, tak pro nájemníka. 

Také se zaměřte na pověst realitní kanceláře. Měli byste se podívat, zdali skutečně umí vhodně inzerovat a propagovat nemovitost, bude stačit navštívit nejnavštěvovanější realitní servery. Zaměřte se na to, jaké nemovitosti se zde nacházejí, jaký text je k nim uveden a jak jsou vyfoceny. Rozdíly ve kvalitě vyfocení nemovitosti můžou být někdy veliké, správně vyfocený interiér může totiž nalákat potenciální nájemníky. Důležitá je nejen realitní kancelář, ale i pověst daného realitního makléře. 

Pokud zvolíte i vlastní propagaci, tak se doporučuje využít servery, které se specializují na nabídku nemovitostí bez realitní kanceláře. Realitní kanceláře mají na placených serverech hromadné slevy, a proto se nedoporučuje zde inzerát uveřejňovat, protože se budou zbytečně dublovat. A dobrá realitní kancelář, kterou jste oslovili, zde inzerát nejspíše už zveřejnila. 

Nejdříve vyfiltrujte zájemce o nemovitost pomocí emailové, a poté telefonické komunikace. Pokud se v odpovědi na inzerát v každém druhém slově nachází pravopisná chyba, může se jednat například o cizince nebo o příslušníka nižší sociální skupiny. V případě, že vám cizinci nevadí, pak si zjistěte, zdali mají trvalý či dlouhodobý pobyt, a do kdy mají tyto dokumenty platné. 

Zájemců se také zeptejte na jejich práci a raději zavolejte zaměstnavateli i pro reference. Pokud se kupříkladu jedná o stavebního dělníka, který má práci jen nárazově, pak je zde vysoká pravděpodobnost toho, že nezaplatí nebo bude mít zpoždění při placení nájmů. Ale v případě manažera, který byl vyslán do Prahy, by byla situace spíše opačná. 

Rozhodně však nezvěte všechny zájemce na prohlídky najednou, tento postup není zrovna profesionální, každý zájemce by měl mít možnost si nemovitost v klidu prohlédnout a měl by na to mít určité rozumné časové rozmezí. Během prohlídky se informujte, zda se jedná o první nemovitost nájemníka. Pokud ne, zjistěte si, zdali bude mít skutečně zajištěné příjmy. V případě, že je to první nemovitost, nejspíše půjde o mladého žadatele, u kterého je vyšší pravděpodobnost na neplacení, ale na druhé straně, pokud má dokončenou vysokou školu a trvalé zaměstnání, pak by s placením nájmů neměl být problém. 

V případě, že se nejedná o první nemovitost, pak si vyžádejte nějaké reference na minulé vlastníky a zeptejte se potenciálního nájemníka, z jakého důvodu došlo ke skončení nájmu. Podle jeho reakcí velice dobře poznáte, jaký byl skutečný důvod ukončení nájmu. Tato detektivní práce se vám může zdát nedůstojná, ale výrazně vám může ulehčit komplikace. A také se to možná bude zdát neracionální a nepragmatické, ale doporučuje se dát na vlastní intuici. Když vám osoba „nesedne“, pak existuje vyšší riziko možných komplikací. 

2. Vyřešte všechny smlouvy

Velmi podstatné také je, jakou smlouvu s nájemníkem uzavřete. Smlouvu uzavřete na dobu určitou, jelikož doba neurčitá se nedoporučuje. Nájemní smlouva by měla obsahovat označení bytu a jeho příslušenství a také rozsah jejich užívání. Uveďte, kdy bude zaplaceno nájemné, jakým způsobem se budou platit zálohy (doporučují se převést přímo na nájemníka), jaká bude smluvní pokuta v případě prodlení či výše dané kauce (doporučuje se alespoň ve výši 2 nájmů a také uveďte, jak se bude úročit. Obecně platí, že je kauce znakem finanční solidnosti nájemníka. V případě, že vám nájemník není schopen zaplatit alespoň kauci ve výši 2 měsíčních nájmů, pak je pravděpodobné, že s placením nájemného může být problém.). Nezapomeňte ve smlouvě také zakázat veškeré stavební úpravy bez souhlasu pronajímatele a uveďte, kdy nájem zaniká (jestli dohodou nebo jen uplynutím doby). 

Předávací protokol sepište společně s nájemní smlouvou. Doporučuje se jednotlivé věci uvedené v protokolu také nafotit, nebo ještě lépe vytvořit video pro osobní použití, kde bude demonstrovaná funkčnost a stav daných věcí.  Například pokud vám nájemník poškodí šatní skříň, pak budete moci dokázat, že před předáním byla skříň v pořádku. A jelikož jsou důkazy na vaší straně, pak můžete po nájemníkovi požadovat nahrazení daných škod nebo mu zkrátka vraťte kauci „osekanou“ o tyto škody. 

3. Zbavte se starostí

Telefon vám zvoní a nájemník si stěžuje na rozbitou pračku a žádá vás o urychlené vyřešení situace. Taková situace je velmi nepříjemná a vy jako majitel chcete takových situací řešit co nejméně. A proto do vybavení bytu příliš neinvestujte, raději si zvolte stabilního nájemníka, který počítá s dlouhodobým nájmem nemovitosti a tedy i s tím, že si nemovitost vybaví sám. Pokud ale chcete nějaké spotřebiče kupovat, pak alespoň volte ty s delší záruční dobou. 

Výrobce či prodejce daného spotřebiče je totiž přesvědčen o kvalitě tohoto spotřebiče (má nízké procento reklamací) a pokud by došlo k nějaké poruše, pak si ji budeme muset vyřešit sám nájemník s kopií záruční smlouvy a nebude vás tím obtěžovat. V případě zamítnutí reklamace bude nájemník muset uhradit opravu či nákup nového spotřebiče z kauce a pokud kauce nestačí, tak ze svého. 

Pokud máte v plánu si nemovitost pojistit, zvolte si pojištění s asistenčními službami. Jestliže například dojde k poruše bojleru a voda začne téct všude kolem, nájemník by vás o tom měl informovat a buď vy, nebo on (záleží na dohodě) byste poté kontaktovali pojišťovnu a domluvili se na využití asistenčních služeb, které by předešly vzniku nějakých dalších škod.