Rádi byste pronajali byt? Nevíte, jak zaujmout zájemce a podle čeho stanovit výši nájmu? Co je lepší, inzerovat přes realitku nebo individuálně? 

Trn s nemovitostmi je regionální záležitostí. Avšak pravidla a postupy pronájmu bytu platí kdekoliv, pojďme se na ně podívat. 

S provizí? Bez provize? 

Jste-li ochotni zaplatit realitní kanceláři provizi, pak můžete služby makléře využít. Jsou však i tací, kteří služby realitek už i ze zásady nevyužívají. 

Realitní kancelář vám může například nabídnout, že poplatek za přivedení nájemce uhradí buď sám nájemce realitce, nebo to s ním vezmete „50 na 50%“. Ale pokud si chcete nájemce ulovit sami, tak samozřejmě žádný poplatek nikomu nehradíte. Tuto ušetřenou částku můžete vnímat jako budoucí zdanitelný příjem (např. po zaplacení prvního nájemného), nebo můžete snížit nájemné pro následujících 12 měsíců a tím získat cenovou konkurenční výhodu v regionu. 

Kvalita bytu

Stav bytu ovlivní už první rozhodnutí budoucího nájemce, zda bude chtít byt navštívit a blíže si ho prohlédnout. 

Pokud se v bytě nachází příliš mnoho viditelných kabelů, trubek, nekvalitní malba, popraskané obklady, zatuchlý koberec, netěsnící okna či rozpadající se nábytek, je dobré zvážit, jestli má cenu se o pronájem takto vybydleného a poškozeného bytu vůbec pokoušet. 

Foto a popis

Pokud se rozhodnete byt prezentovat prostřednictvím fotografie, rozhodně si dejte na fotce dostatečně záležet. I samotná fotografie může ovlivnit potencionálního nájemce. 

 Rozhodně nefoťte byt, kde je nepořádek, například rozházené oblečení na sedací soupravě, neuklizené nádobí na kuchyňské lince apod. Snažte se zachytit fotografii pokud možno co nejvíce profesionálně. 

Měli byste se zaměřit hlavně na ty části bytu, které mohou být atraktivní pro zájemce. Je-li hezký výhled z okna nebo balkonu – vyfoťte ho. Nezapomeňte zdokumentovat i lokalitu, ve které se byt nachází. 

S fotografiemi by měl přímo korespondovat popis bytu. Prostřednictvím textových relevantních doplňujících informací sdělte to, co není zachyceno na fotce. 

Nezapomeňte se zmínit o: 

• občanské vybavenosti místa (školky, univerzity, divadla, kina, fitness, úřady veřejné správy, kostely…)
• zeleni a klidném prostředí
• dopravní dostupnosti MHD
• možnosti parkování (hlídané parkoviště či garáž)
• vzdálenosti od centra města
• stáří bytu (rekonstrukce, novostavba…)
• právním vztahu k bytu (osobní vlastnictví – individuální či společné, družstevní byt…, nájemní smlouva)
• umístění a orientaci bytu (patro, výtah, světové strany… )
• zařízení a vybavení bytu
• příslušenství patřící k bytu (komora, sklep, kůlna…)
• možnosti chovu domácích zvířat
• orientační kapacitě bytu (počet osob)
• požadavku na nájemce (nekuřák, student…)
• energetickém štítku (dobrovolně či pokud je ze zákona „aktuálně“ vyžadován) 

Nájemné a poplatky

Je důležité vědět, jaké ceny nabízí vaše konkurence. Rozhodně nepodceňujte hodnotu informací o nabídkách nájmů v okolí. 

Informace můžete získat na internetu, kde je mnoho nemovitostních portálů. Využít můžete stránky realitních kanceláří, ale i portály nabízející byty individuálních inzerentů. 

Je třeba si uvědomit, že pokud budete požadovat příliš vysoké nájemné, které stále neláká nájemce, ve finále můžete spíše prodělat i přes to, že se vám podaří po několika měsících byt pronajmout. Doba, za kterou byt nevydělával, poměřena dobou, po kterou zde nájemce nakonec bydlel, se nemusí vyplatit víc, než kdyby byl byt pronajat za nižší cenu po delší dobu. 

Snažte se zálohy a poplatky co nejvíce přizpůsobit reálné spotřebě. Na nájemce bude neopodstatněné navýšení či snížení záloh působit nevěrohodně a to může být důvodem neuzavření smlouvy, nebo její neprodloužení. 

Vybavení a zařizovací předměty 

Atraktivní, nepoškozená a kvalitní výbava bytu rozhodě výrazně zvýší nájem. Avšak poškrábané umyvadlo, proleželé postele, špinavý koberec apod. případného zájemce lehce odradí. I v případě, ýe se jedná o lokalitu, která by mu vyhovovala. 

Pro řádné užívání bytu je povinným zařizovacím předmětem zejména: vana či sprchový kout, umyvadlo, WC mísa, zdroj tepla a podlahová krytina. 

Zařizovacím předmětem, dobrovolně poskytovaným, může být ve své podstatě cokoliv, co se v bytě obvykle používá, tj. od kuchyňských předmětů (sporák, lednice, nádobí…) až po předměty používané v obývacích pokojích (sedací souprava, televize, skříně…). 

V případě krádeže či požáru, mohou pojišťovny vydefinovat pojem „vybavení bytu“ na předměty, které nejsou pevně spjaty se zemí (různá elektronika či nevestavěný nábytek). Kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči bývá pojištěná v rámci pojištění nemovitosti. 

Zájemce mohou také odradit společné prostory domu (vchod, schodiště, výtah, sklepy, kočárkárny apod.) a společné zařízení domu (kanalizace, vodovod, televizní satelity aj.), působí-li odpudivě. Avšak čisté chodby, funkční výtah, kvalitní příjem televize a satelitu budou výrazným plusem.  

Prostorný, elegantní nebo útulný? 

Samozřejmě musíte svůj byt nějak pojmenovat. Ne však osobním jménem, ale nějakými superlativy. Ale nikdy to nepřehánějte se „sladkými“ přídavnými jmény. S pojmy jako – vzdušný, prostorný, slunný, čistí naopak vůbec nešetřete. 

Nejdůležitější je první dojem 

Před tím, než zájemce uvidí samotný byt, bude komunikovat s pronajímatelem. Pokud zájemce cítí vstřícnost a nekonfliktnost, rozhodně to ovlivní jeho budoucí rozhodování. 

Avšak pokud pronajímatel působí arogantně, nemá snahu představit nabízený byt, vzájemná komunikace je špatná a chování majitele je všeobecně neobchodní, lze předpokládat neúspěch v uzavření smlouvy. 

A na závěr.. 

Pokud zná zájemce cenu nájemného i poplatků, a přesto si přijde váš byt prohlédnout, znamená to, že je cenu ochoten přijmout. Samozřejmě je zájemce připraven vést jisté licitování o nájemném. Bude zkoušet, jestli je pronajímatel ochoten na ceně ustoupit a za jakých podmínek. Připravte si argumenty, proč nájem odpovídá. 

Pokud je byt čistý, vkusně zařízený, cenově konkurenceschopný a pronajímatel nekonfliktní, byt se pronajme rychle. 

Měli byste počítat s tím, že skladbu zájemců do jisté míry ovlivní lokalita, ve které je byt umístěn. Pro studenty může být zajímavý byt, umístěný vedle univerzity, naopak „kravaťáky“ přiláká byt vedle administrativního centra. 

V případě, kdy nabízíte něco, co jiní pronajímatelé nenabízejí, si můžete účtovat vyšší nájemné než má konkurence (vysoce moderní a kvalitní zařizovací předměty, atypické provedení bytu nebo atraktivní lokalita). 

Ten, kdo včas hradí nájemné, nepoškozuje byt a jeho zařízení, nepůsobí zbytečný hluk a je celkově bezkonfliktní, bude optimálním nájemcem. Je možné takového najít? To je o štěstí a o tom, nebrat do nájmu hned prvního nájemce pouze z důvodu obavy, že se nikdo jiný neozve. 

Podle občanského zákoníku musí mít nájemní smlouva vždy písemnou formu. Smlouva, která je uzavřená jiným způsobem, je neplatná od samého počátku. Písemná forma zůstává podle nového občanského zákoníku zachována, kdy odpovědnost za neuzavření písemné smlouvy „padá“ pro pronajímatele. 

Další fotografie: